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「用途は自由」という契約書があれば消費税は戻ってくる？裁判所の下した厳しい審判

この記事のポイント

  • 事件：新築アパートの消費税還付否認（東京地判令和7年1月24日判決）
  • 争点：「用途自由」悦書があれば消費税還付を受けられるか否か
  • 結論：契約書の内容より実態上の合意が優先、計画段階から居住用であることが明らかと判断し還付全額否認

新築マンションなどを建てた際、支払った多額の消費税を「還付（返金）」してもらうために、一括借上（サブリース）業者との間で「この建物は居住用でも事業用でも、どちらで使っても良い」という覚書を交わす手法があります。

しかし、令和7年1月24日、東京地方裁判所はこの手法に対し「NO」を突きつけました。

判決の決定的なポイント：

  • 「書面」より「合意」が優先： 裁判所は、消費税法上の「居住用であることが明らかにされている」というルールについて、契約書に書いてあるかどうかだけでなく、「当事者の間で、実際には居住用として使うと分かっていたか（合意していたか）」で判断すると示しました。
  • 計画段階からの実態： 今回のケースでは、建物の図面が「居住用」であり、最初から一般個人への転貸（居住用サブリース）を前提とした計画書や報告書が存在していました。
  • 覚書は認められず： たとえ「用途を問わない」という覚書を作っても、最初から住居として貸し出すことが分かりきっている場合は、法律上の「非課税売上（住宅の貸付）」とみなされます。

不動産オーナーが知っておくべきこと： この判決により、形式的に「事業用でもOK」という一筆をもらうだけの節税スキームは、税務調査で否認される可能性があることが明確になりました。実際にどのような合意がなされたか、建物がどう作られ、実際に誰が住んでいるかといった実態が、税金の還付を左右するようです。

本判決の詳細は以下の記事をご確認ください。

裁判所の判断ポイント

  • 消費税法上「居住用であることが明らかにされている」か否は契約書の記載だけでなく実際の合意内容で判断
  • 建物の図面が居住用で、一般個人への転貸（居住用サブリース）を前提に計画書・報告書が存在
  • 「用途を問わない」という悦書があっても、居住用と実態上分かりきっていれば還付は認められない

実務上の注意点

新築不動産の消費税還付スキームでは、平面図・契約書類・実際の転貸実態に至るまで居住用か否が張られます。形式的な悦書だけでは不十分です。

Q1. 居住用サブリース契約で「用途自由」の悦書を作れば消費税還付を受けられますか？
認められません。裁判所は、契約書の内容と実態上の合意を別个に判断し、計画段階から居住用であることが明らかであれば還付を否認します。
Q2. 居住用と事業用の判定において、建物の実態はどの時点で判断されますか？
訂主と下谋業者の契約時の実態上の合意内容が重視されます。建物の設計図面・実際の入居実態・転貸契約の内容などが考慮要素になります。
Q3. 消費税還付を活用するために事業用建物として認められるひとつの方法は何ですか？
建物の設計・契約・実際の転貸実態すべてを一貫して「事業用」とする必要があります。居住用建物で円以上の設計をしておきながら悦書だけ事業用と嵌張ることはできません。