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「契約書に書いてあるから安心」は通用しない？消費税還付の厳しい現実
この記事のポイント
- 事件：住宅サブリース計画の建物に係る消費税仕入税額控除否認（国税不服審判所裁決令和6年7月3日）
- 争点：契約書に「用途を問わない」と記載があれば住宅報酷でなく課税取引として仕入税額控除できるか
- 結論：契約の文字面だけでなく実態（転貸計画・関連書類）を総合判断し「住宅の貸付け」と認定、仕入税額控除否認
マンションやアパートを建築する際、オーナーにとって「建築費にかかった消費税を控除（還付）できるか」は大きな関心事です。通常、住宅の貸付けは非課税なので控除できませんが、契約書に「用途は事業用でもOK」といった一筆があれば、課税取引として控除できると考えるケースがありました。
しかし、令和6年7月の裁決で、この「契約書頼み」の節税策に厳しい判断が下されました。
今回の事案では、法人との契約書に「用途は居住用・事業用を問わない」と書かれていました。ところが審判所は、「契約書の文字面だけでなく、契約の経緯や関連する転貸契約など、あらゆる事情を総合して判断すべき」と判示しました。
具体的には、以下の点がチェックされました：
- 転貸先の実態： 実際には「居住用」として貸し出すためのサブリース計画だった。
- 関連書類の記載： 別の覚書や社宅契約では「居住用」であることが前提になっていた。
結果、本件は「住宅の貸付け」にあたるとされ、多額の消費税控除が否認されました。さらに、「法改正でルールが不明確だった」という言い訳も認められず、加算税まで課される結果となっています。
「実態がどうなっているか」が税務署に厳しく見られる時代です。不動産スキームを組む際は、形式的な文言だけでなく、全体の契約構造を慎重に確認する必要があります。
本裁決の詳細は以下の記事をご確認ください。
審判所が実態判断で張ったポイント
- 実際の転貸先が居住用サブリース計画であること（実態）
- 別の覚書や社宅契約で「居住用」が前提となっている（関連書類）
- 契約書の文字面が「用途自由」であっても、全体の契約構造から実態を重視する
実務上の注意点
不動産常用システムを組む際は、形式的な契約文言だけでなく、転貸先の実態・関連書類の内容・全体の契約構造を張を慢らず確認する必要があります。
Q1. 住宅サブリース契約に「用途自由」と記載すれば仕入税額控除が可能ですか？
必ずしも可能ではありません。契約内容の形式とは別に、実際の転貸先や関連書類を考慮した実態判断が优先されます。
Q2. 沈黙で居住用サブリースを計画していた事実が調査で判明した場合、どんな処分があり得ますか？
仕入税額控除の否認に加え、加算税（過少申告加算税等）が賭課される可能性があります。本件では調査でバレた後に充分な思惑がないと認定されました。
Q3. 建築時の消費税を還付するために必要な実務上の要件は何ですか？
引渡し日当初から事業用として設計・購入・転責する必要があります。契約書・設計図面・転貸実態すべてが一貫して事業用を示すことが不可欠です。
