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外貨建てによる海外不動産投資を巡る注目の控訴審（東京高判令和7年9月17日）において、納税者の主張が再び退けられました。

この記事のポイント

  • 事件：外貨建て海外不動産購入時の為替差益課税（東京高判令和7年9月17日判決）
  • 争点：ドルのまま決済した場合に為替差益（雑所得）が発生するか否か
  • 結論：不動産取得時に為替差益が顧在化、外貨の取得価額は「総平均法に準ずる方法」が合理的（納税者敗訴維持）

最大の争点は、手持ちの米ドルで不動産を購入した際に、円換算での「為替差益」が所得として実現するかという点です。納税者側は「ドルのまま決済しており所得は発生していない」と主張しましたが、高裁はこれを否定。所得税法は「円」を基準とするため、為替リスクから独立した価値を持つ不動産を取得した時点で、過去の取得時との差額は「為替差益（雑所得）」として顕在化すると判じました。

また、外貨の取得価額の計算方法についても、納税者が求めた「個別法」の適用が拒絶され、「総平均法に準ずる方法」が合理的であると結論づけられました。暗号資産で認められている個別法との差異についても、外貨の高度な代替性を理由に明確に否定されています。

円安局面での海外投資において、不動産購入が「思わぬ課税タイミング」になるリスクを改めて知らしめる判決です。

一審判決の記事は以下を参照してください。

裁判所の判断ポイント

  • 所得税法は「円」を基準とするため、為替リスクから独立した価値を持つ不動産を取得した時点で為替差益が顧在化する
  • 外貨の取得価額の計算は「総平均法に準ずる方法」が合理的であり、納税者が求めた「個別法」の適用は否定された
  • 暗号資産で認められる個別法との差異についても、外貨の高度な代替性を理由に明確に否定

実務上の注意点

円安局面での海外投資時、外貨建て不動産購入は変わった為替差益を「雑所得」として課税するリスクがあります。購入時の市場为替レートや外貨取得時のレートの確認を徙った税務計算が重要です。

Q1. 外貨で海外不動産を購入すると為替差益が発生するのですか？
はい。不動産取得時点で外貨の取得時との為替差益が顧在化すると裁判所は判断しました。この為替差益は雑所得として課税されます。
Q2. 外貨の取得価額計算に「個別法」は使えませんか？
外貨については、個別法の適用は否定され、「総平均法に準ずる方法」が合理的と判断されました。暗号資産とは異なります。
Q3. 為替差益に係る雑所得の申告を怀れた場合、どのようなリスクがありますか？
無申告加算や追加誤譲税の対象となります。外貨建て購入を行った場合は為替差益の実長わび固有の計算方法を正しく把握してください。