ドルで不動産を買うと「雑所得」が発生？為替差益の「実現」を認めた令和7年判決（東京高判令和7年9月17日）

外貨建てによる海外不動産投資を巡る注目の控訴審（東京高判令和7年9月17日）において、納税者の主張が再び退けられました。

最大の争点は、手持ちの米ドルで不動産を購入した際に、円換算での「為替差益」が所得として実現するかという点です。納税者側は「ドルのまま決済しており所得は発生していない」と主張しましたが、高裁はこれを否定。所得税法は「円」を基準とするため、為替リスクから独立した価値を持つ不動産を取得した時点で、過去の取得時との差額は「為替差益（雑所得）」として顕在化すると判じました。

また、外貨の取得価額の計算方法についても、納税者が求めた「個別法」の適用が拒絶され、「総平均法に準ずる方法」が合理的であると結論づけられました。暗号資産で認められている個別法との差異についても、外貨の高度な代替性を理由に明確に否定されています。

円安局面での海外投資において、不動産購入が「思わぬ課税タイミング」になるリスクを改めて知らしめる判決です。

一審判決の記事は以下を参照してください。